天天視訊！透視雅居樂(lè)(03383.HK)財(cái)報(bào)，未出險(xiǎn)房企的穩(wěn)字訣

隨著年度業(yè)績(jī)期的到來(lái)，房企交出的財(cái)報(bào)再度受到市場(chǎng)關(guān)注。過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管政策面有所緩和，但疫情影響下，經(jīng)濟(jì)下行、需求疲弱等因素對(duì)銷(xiāo)售端仍然帶來(lái)壓力，房企資金鏈不通暢的情況仍然存在，反映到最終財(cái)報(bào)上，多數(shù)房企遭遇虧損局面。

近期，雅居樂(lè)(03383.HK)發(fā)布2022年年度財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為540.34億元人民幣，實(shí)現(xiàn)毛利10.01億元，公司出現(xiàn)上市以來(lái)首次虧損。

考慮到整個(gè)行業(yè)面臨的大環(huán)境，雅居樂(lè)的業(yè)績(jī)雖然有所下滑，但整體而言表現(xiàn)仍然穩(wěn)健。

(資料圖片僅供參考)

這一判斷基于兩個(gè)方面：

其一，在行業(yè)雷聲陣陣中，公司是前50強(qiáng)房企中少有的未出險(xiǎn)民營(yíng)房企。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，前五十強(qiáng)房企中，出險(xiǎn)房企比例超過(guò)34%，而未出險(xiǎn)房企中，除了兩家混合企業(yè)制房企，基本都是國(guó)央企，民企僅只有11家，而雅居樂(lè)正是其中之一。這也足以表明公司抗住了行業(yè)逆風(fēng)期的壓力，展現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的一面。

其二，公司的各項(xiàng)業(yè)務(wù)保持穩(wěn)步發(fā)展，財(cái)務(wù)指標(biāo)維持穩(wěn)健。

雅居樂(lè)構(gòu)建了多元化的業(yè)務(wù)，公司營(yíng)收占比主要分為兩大板塊，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)收入與多元業(yè)務(wù)收入。從過(guò)去一年來(lái)看，兩大板塊占比分別為69.3%及30.7%，其中多元業(yè)務(wù)收入的占比較去年同期上升10.7個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，公司通過(guò)多元化業(yè)務(wù)的布局，減輕了單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的壓力，分散了公司的風(fēng)險(xiǎn)，提升了經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。

在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持穩(wěn)健。年報(bào)顯示，2022年，雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)總預(yù)售金額652.3億元，對(duì)應(yīng)累計(jì)預(yù)售建筑面積為517.9萬(wàn)平方米。前端銷(xiāo)售穩(wěn)固基本盤(pán)的同時(shí)，雅居樂(lè)亦積極推進(jìn)項(xiàng)目交付，年內(nèi)在廣州、佛山、北京、上海等城市成功交付約6萬(wàn)套住宅，對(duì)應(yīng)面積約520萬(wàn)平方米，在持續(xù)兌現(xiàn)客戶(hù)承諾的同時(shí)也展現(xiàn)了其社會(huì)責(zé)任，助力行業(yè)信心恢復(fù)。

在多元業(yè)務(wù)方面，其主要由物業(yè)管理、商業(yè)及環(huán)保等業(yè)務(wù)組成。其中，雅生活2022年?duì)I收為153.8億元，同比增長(zhǎng)9.2%；毛利為33.8億元，毛利率為22.0%；凈利潤(rùn)為19.3億元，凈利潤(rùn)率為12.6%；股東應(yīng)占利潤(rùn)為18.4億元。此外，公司來(lái)自商業(yè)（包括酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）及環(huán)保收入為29.25億元，同比有所下滑，但仍然相對(duì)穩(wěn)健。

財(cái)務(wù)方面，公司持續(xù)推動(dòng)降杠桿，2022年債務(wù)凈償還超過(guò)約250億，平穩(wěn)度過(guò)償債高峰期，并實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)指標(biāo)的優(yōu)化。數(shù)據(jù)顯示，公司凈負(fù)債率從2019年約83%下降到2022年57.3%。與此同時(shí)，公司融資端持續(xù)保持優(yōu)勢(shì)，2022年雅居樂(lè)實(shí)際借貸利率為6.03%，處在行業(yè)優(yōu)良水平。

從上面種種不難看到雅居樂(lè)憑借多元化的布局優(yōu)勢(shì)，持續(xù)夯實(shí)的財(cái)務(wù)管理水平，在行業(yè)逆風(fēng)期，取得了穩(wěn)健高質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)。

站在當(dāng)下來(lái)看，如今隨著后疫情時(shí)代的到來(lái)，各行各業(yè)迎來(lái)復(fù)蘇，市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)也圍繞房企的業(yè)績(jī)修復(fù)和成長(zhǎng)潛力而展開(kāi)。那么，雅居樂(lè)的表現(xiàn)會(huì)是如何，是否暗示著投資機(jī)會(huì)？

在筆者看來(lái)可著重從如下三個(gè)方面來(lái)展開(kāi)分析：

其一，行業(yè)及公司的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期是否充分釋放？

過(guò)去壓制房企估值以及經(jīng)營(yíng)發(fā)展的一大因素在于行業(yè)遭遇的各種暴雷潮。這主要與行業(yè)內(nèi)大多數(shù)房企本身長(zhǎng)期存在的高負(fù)債高杠桿的發(fā)展模式有關(guān)，受到政策監(jiān)管的強(qiáng)化帶來(lái)的需求端與融資端的雙重壓力，一些實(shí)力不佳、經(jīng)營(yíng)有缺陷的房企最終未能抗住，出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

從眼下來(lái)看，隨著疫情過(guò)后，以及國(guó)家政策支持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的力度提升，市場(chǎng)供需端迎來(lái)改善，房企融資環(huán)境得到優(yōu)化，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)獲得釋放。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房企來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和持續(xù)性也將得到市場(chǎng)的確認(rèn)，獲得估值修復(fù)的機(jī)會(huì)。

從雅居樂(lè)情況來(lái)看，公司銷(xiāo)售端和融資端持續(xù)發(fā)力，現(xiàn)金流保持暢通。在債務(wù)方面，公司在2023、2024年均沒(méi)有美元債到期，而最早到期時(shí)間為2025年1月。境內(nèi)債務(wù)方面，公司2023年有兩筆公開(kāi)債到期，一筆為4月份的14.5億人民幣的債務(wù)，另一筆為10月到期的12億人民幣債務(wù)，金額并不高。可見(jiàn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)相對(duì)較小，在市場(chǎng)修復(fù)及融資回暖環(huán)境當(dāng)中，公司也正積極推進(jìn)融資，財(cái)務(wù)實(shí)力持續(xù)得到夯實(shí)和鞏固。

其二，經(jīng)營(yíng)復(fù)蘇潛力如何？

此前，3月1日中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，百城新建住宅均價(jià)為每平方米16174元，環(huán)比持平，結(jié)束新房?jī)r(jià)格自2022年7月份以來(lái)的“七連跌”。而在3月21日，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，當(dāng)前住宅庫(kù)存指標(biāo)出現(xiàn)積極信號(hào)，51個(gè)月來(lái)全國(guó)百城住宅庫(kù)存規(guī)模首次出現(xiàn)同比下降。由此不難看出整個(gè)房地產(chǎn)正處在穩(wěn)步復(fù)蘇當(dāng)中。

從雅居樂(lè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)情況來(lái)看，公司前2月實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額125.6億元，盡管有所下降，但單月來(lái)看，公司跌幅呈現(xiàn)收窄之勢(shì)，整體表現(xiàn)仍然取得優(yōu)于行業(yè)的水平。

不難預(yù)期的是，隨著公司銷(xiāo)售端持續(xù)發(fā)力，疊加多元業(yè)務(wù)受益經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)更高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)彈性，對(duì)公司估值修復(fù)也將形成支撐。

其三，長(zhǎng)期成長(zhǎng)潛力何在？

在筆者看來(lái)，如今整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入到新的發(fā)展階段，在探索房企新發(fā)展模式的背景下，雅居樂(lè)“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的運(yùn)營(yíng)模式將令其成為行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的標(biāo)桿。公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)能力得到了驗(yàn)證，穿越行業(yè)低谷期之后，其后續(xù)的長(zhǎng)期成長(zhǎng)潛力還將持續(xù)獲得釋放。

從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上來(lái)看，公司有著大量?jī)?yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)資源支持其長(zhǎng)期發(fā)展。年報(bào)顯示，截止到2022年底，雅居樂(lè)在全國(guó)擁有土儲(chǔ)約4016萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)6000億元。值得注意的是公司土地儲(chǔ)備主要分布在長(zhǎng)三角、大灣區(qū)及海南等戰(zhàn)略?xún)r(jià)值較高的區(qū)域，具備市場(chǎng)需求支撐，資產(chǎn)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)小，這也為其后續(xù)的成長(zhǎng)帶來(lái)了更高的確定性。

再聚焦到多元業(yè)務(wù)板塊，不論是物業(yè)管理行業(yè)本身處在快速拓展期，還是商業(yè)及環(huán)保業(yè)務(wù)受益公司的核心資源持續(xù)迎來(lái)拓展，其長(zhǎng)期成長(zhǎng)潛力都將值得期待。而多元業(yè)務(wù)的持續(xù)成熟，也將不斷優(yōu)化公司利潤(rùn)結(jié)構(gòu)，為公司帶來(lái)更加穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并獲得市場(chǎng)重估的機(jī)遇。

總的來(lái)說(shuō)，雅居樂(lè)的這份成績(jī)單，讓外界看到了其穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，穿越市場(chǎng)周期的一面。眼下隨著市場(chǎng)情緒的回暖，資本市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)板塊的信心及預(yù)期升溫，公司這份穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的財(cái)報(bào)或也將得到更多的認(rèn)可，為公司后續(xù)估值修復(fù)乃至重估帶來(lái)新機(jī)會(huì)。

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